Anschlussfinanzierung & Umschuldung

Der Rechner vergleicht Ihre bestehende Finanzierung mit einer Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung. Er berechnet Restschuld, neue Monatsraten, Sondertilgungseffekte und die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung.

Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Sie können Forward-Darlehen abschließen (bis 36 Monate im Voraus) oder am Ende der Zinsbindung neu verhandeln. Der Rechner zeigt Ihnen den optimalen Zeitpunkt anhand der Restschuld.

Ein Forward-Darlehen sichert heutige Zinssätze für eine zukünftige Anschlussfinanzierung — bis zu 36 Monate im Voraus. Dafür zahlen Sie einen Zinsaufschlag von ca. 0,01–0,03 % pro Monat Vorlaufzeit. Bei steigenden Zinsen kann sich das lohnen.

Sondertilgungen reduzieren die Restschuld direkt und sparen Zinsen über die gesamte Restlaufzeit. Beispiel: 5.000 € Sondertilgung bei 3 % Zins spart über 15 Jahre ca. 2.250 € Zinsen. Der Rechner zeigt den Effekt jährlicher Sondertilgungen auf die Gesamtlaufzeit.

Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent der Ursprungsschuld pro Jahr getilgt wird. Bei 2 % Tilgung und 300.000 € Kredit werden im ersten Jahr 6.000 € getilgt. Höhere Tilgung = schnellere Entschuldung, aber höhere Monatsrate. Empfehlung: mindestens 2–3 %.

Die Laufzeit hängt von Tilgungssatz und Zinssatz ab. Beispiel: 300.000 € bei 3 % Zins und 2 % Tilgung → ca. 30 Jahre. Bei 3 % Tilgung → ca. 23 Jahre. Bei 4 % Tilgung → ca. 19 Jahre. Der Rechner berechnet die exakte Laufzeit mit Sondertilgungen.

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie. Unter 60 % erhalten Sie die besten Zinsen. Über 80 % wird es teurer, über 100 % (Vollfinanzierung) deutlich teurer. KfW-Kredite werden oft nicht eingerechnet, was den Beleihungsauslauf senkt.

Nach § 489 BGB haben Sie nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist — auch bei längerer Zinsbindung. Vor Ablauf der 10 Jahre ist eine Kündigung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Schaden, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Grob: 0,5–1,0 % der Restschuld pro Jahr Restlaufzeit. Bei 200.000 € Restschuld und 5 Jahren Restlaufzeit ca. 5.000–10.000 €.

Aktueller Darlehensvertrag mit Restschuld, Grundbuchauszug, Einkommensnachweise (letzte 3 Gehaltsabrechnungen), Einkommensteuerbescheid, Objektunterlagen (Grundriss, Wohnflächenberechnung) und ggf. aktueller Energieausweis.